Nella Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026 è stato pubblicato il Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 recante: “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, entrato in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione e, cioè, l’8 maggio 2026.
Il provvedimento ha come finalità quella di attivare misure straordinarie per “favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato”.
Tale intervento intende incidere sulle criticità che Confcooperative Habitat ha più volte rappresentato e introduce una serie di nuovi strumenti.
1. Il Programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e di edilizia sociale
Nel provvedimento si segnala innanzitutto l’avvio di un piano straordinario di ristrutturazione del patrimonio pubblico attualmente non utilizzabile per carenze manutentive (articolo 2 del DL) con l’obiettivo di incrementare l’offerta abitativa a canone sostenibile.
Per l’attuazione di tale programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio immobiliare sono stanziati 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, integrabili con risorse europee (Fondo sociale per il clima) e ulteriori fondi pluriennali.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti potrà erogare contributi agli enti territoriali titolari di funzioni di edilizia pubblica attraverso la stipula di apposita convenzione con INVITALIA S.p.A.
Nella convenzione saranno definiti i criteri e le modalità di selezione, da parte di Invitalia, mediante avvisi pubblici, delle offerte presentate dai soggetti attuatori. Il meccanismo intende promuovere anche la presentazione di proposte integrate di manutenzione straordinaria di immobili da destinare a edilizia pubblica e edilizia sociale che “presentano più idonee condizioni di sostenibilità economica anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato coerenti con quanto indicato all'articolo 175, comma 9, del codice dei contratti pubblici, di cui al decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36.”.
Le proposte dovranno prevedere una riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale e mirano al recupero del patrimonio immobiliare pubblico in stato di degrado. È prevista una ricognizione proprio per rilevare tale patrimonio immobiliare (art. 3 c. 3 del Decreto-legge in oggetto).
2. Il Commissario Straordinario
Il Decreto prevede la nomina di un Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni e il programma di interventi previsto dal programma di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale. Il Commissario straordinario potrà operare “mezzo di ordinanza, in deroga a ogni disposizione di legge diversa da quella penale, fatto salvo il rispetto delle disposizioni del codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, delle disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché dei vincoli inderogabili derivanti dall'appartenenza all'Unione europea.”
Entro trenta giorni dall’adozione del decreto di nomina, il Commissario Straordinario avvierà una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili pubblici da destinare a edilizia sociale.
Il Commissario esercita anche un ruolo di coordinamento strategico sugli interventi di particolare complessità, individuati dalla Cabina di monitoraggio, per cui ha potere di definire modalità attuative accelerate, imponendo cronoprogrammi procedurali e finanziari vincolanti.
L’articolo 3 comma 10 del DL prevede la nomina di una cabina di monitoraggio, presieduta dal Presidente del Consiglio dei ministri o dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, composta da:
- Ministro delle Infrastrutture o suo delegato;
- dall'Autorità per le politiche di coesione;
- dal Commissario Straordinario;
- dai Sindaci dei Comuni e dai Presidenti delle Regioni interessati dagli interventi;
- dai rappresentanti delle associazioni rappresentative degli enti di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata.
Possono, inoltre, essere invitati alle sedute della cabina di monitoraggio i rappresentanti degli enti di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata.
Gli articoli 4 e 5 del DL intervengono rispettivamente con un fondo per la morosità incolpevole per contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica e disciplinando le modalità di riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
3. Misure per l’edilizia residenziale sociale
Il Decreto, agli articoli 6 e 7, prevede misure rivolte a rispondere “ai fabbisogni sociali dei giovani, delle giovani coppie e dei genitori separati”, destinando il recupero del patrimonio immobiliare pubblico oggetto della ricognizione anche a progetti di edilizia sociale.
“Le unità immobiliari sono assoggettate ad apposito atto d'obbligo da trascriversi a favore del comune in cui gli edifici sono ubicati, recante l'impegno a mantenerne la destinazione a locazione di lunga durata in base alle convenzioni sottoscritte con il comune di competenza.” Sono inoltre possibili meccanismi di locazione di lunga durata con facoltà di riscatto. Gli immobili destinati a questa tipologia di interventi devono “rispondere a standard di elevata sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica”.
Per supportare la realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale viene lanciato il “Fondo housing sociale”, istituito e gestito da INVIMIT SGR S.p.A., con una sottoscrizione statale di partenza di 100 milioni di euro per il 2026, a valere sulle risorse del Fondo per lo sviluppo e la coesione. Possono inoltre partecipare al Fondo il Dipartimento per le politiche di coesione, le regioni, le province autonome e altre amministrazioni centrali, anche mediante apporto di risorse europee e nazionali. Il Fondo opererà con una logica rotativa e orientata al risultato.
Gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale di cui al Capo II del DL prevedono una serie di semplificazioni previste dall’articolo 8 del decreto stesso.
4. Programmi infrastrutturali di edilizia integrata
Il decreto riserva poi una sezione alla cosiddetta “fascia grigia”, ovvero i soggetti che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia residenziale pubblica ma per i quali, al tempo stesso, la locazione o l’acquisto dell’abitazione principale nel mercato libero rappresenta un costo non sostenibile. Il Decreto, quindi, prevede che si attraggano investimenti privati per operare in sinergia con le risorse pubbliche disponibili per attuare programmi infrastrutturali di edilizia integrata.
Questi programmi prevedono:
- la compresenza di edilizia residenziale convenzionata e libera;
- che si tenga conto dell’effettivo bisogno abitativo dei contesti territoriali;
- interventi immobiliari ad elevati standard ambientali e tecnologici;
- che sia destinato il 70% dell’investimento complessivo per il medesimo contesto territoriale agli interventi di edilizia convenzionata;
- che prezzi e canoni calmierati sono determinati con atto convenzionale con il comune interessato e, comunque, per una riduzione di almeno il 33% rispetto ai parametri di mercato del contesto in cui si inserisce l’intervento.
Nell’articolo 9 comma 3 lettera f) sono elencati i requisiti dei soggetti beneficiari per l’accesso all’edilizia residenziale convenzionata. A determinate condizioni, l’accesso a questo tipo di edilizia è previsto anche per i lavoratori fuori sede e stagionali e per studenti universitari fuori sede. Nel presente articolo sono inoltre delineate le funzioni di controllo in relazione al rispetto dei requisiti stabiliti dal decreto e le sanzioni.
Per gli interventi di edilizia integrata, al fine di limitare il consumo di suolo, viene data priorità a “programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate,
riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ovvero per le esigenze specifiche di lavoratori stagionali in agricoltura e nel turismo, ivi inclusi gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande di cui all'articolo 5 della legge 25 agosto 1991, n. 287, e il settore termale, e ristrutturazione di immobili esistenti in zone agricole” (articolo 9 c. 4).
Si segnala che il soggetto attuatore è tenuto a mantenere la destinazione d’uso residenziale convenzionata a canone o a prezzo calmierato per gli interventi di edilizia integrata (art. 9 c. 3 lettera b del DL) per un periodo non inferiore a trenta anni dalla data di fine lavori. Inoltre, il soggetto attuatore si impegna a garantire per un periodo non inferiore a trenta anni dalla data di fine lavori un prezzo di vendita e un canone di locazione di importo “non superiore a quello fissato ai sensi del comma 3, lettera e), oltre rivalutazione annuale secondo l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), pubblicato nella Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'articolo 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”
Nel caso per tali interventi sia presente anche una componente di investimento diretto estero in misura non inferiore ad almeno un miliardo di euro, è possibile il ricorso alla nomina di un commissario straordinario per assicurare il coordinamento e l'azione amministrativa necessari per la tempestiva ed efficace realizzazione del programma d'investimento individuato e dichiarato di preminente interesse strategico.
5. Disposizioni procedimentali per programmi di edilizia integrata (art. 10)
Per accelerare la realizzazione degli interventi integrati il decreto:
- sancisce l’applicazione di procedure accelerate già previste dal decreto, con conferenze di servizi semplificate;
- introduce di alcune agevolazioni urbanistiche e procedurali;
- prevede lo scomputo dal calcolo della superficie lorda dell’intervento della parte riguardante la superficie direttamente interessata dall'intervento di edilizia residenziale convenzionata;
- consente l’avvio o la prosecuzione dei lavori edilizi anche mentre sono in corso le attività di bonifica dei siti, purché ciò avvenga in condizioni di sicurezza. I relativi costi possono essere scomputati dagli oneri di urbanizzazione, previo accordo con il Comune;
- introduce la riduzione del 50 per cento degli onorari notarili per tutti gli atti collegati agli interventi di edilizia residenziale convenzionata.